競売とはなにか

競売とは、住宅ローン等の支払いができないことを理由に「不動産を強制的に売却」することで「競売事件」と呼ばれています。
裁判所への手続き・許可が必要で、債権者が手続きをして進めていきます。
「競売」にかけられてしまったことで「任意売却」を検討する方も多いと思います。
ここでは神奈川県内の任意売却業務をしている体験情報に基に、「競売」がどんなものか、いつ「競売」にかけられてしまうのかを説明します。

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競売にかけられるタイミング

競売にかけられるタイミングは、自分では分からないことが多いです。
一般的には、「住宅ローンを4ヵ月～6ヵ月滞納」すると「期限の利益を喪失」して、その後に「競売の申立て」手続きへと発展します。
ただ、「競売の手続きを進行するのは債権者」になるので、自分たちでは債権者から「〇年〇月〇日に期限の利益を喪失し、競売の申立てを行う」といった手紙が届いて知ることになったものが、あなたにとっての競売事件のスタートです。

「期限の利益を喪失」することで、「任意売却」することが可能になります。
住宅ローンを滞納し始めた時に相談をいただけると、債権者によっては「期限の利益を喪失」した後、「すぐに競売の申立てをせずに任意売却期間」を準備してくれることがあります。

この期間を設けられるタイミングでの任意売却の活動を行えると、お客様のご要望を叶える任意売却ができる可能性が高まります。

競売にかけられれるタイミングと種類

1.住宅ローンの滞納

一番多いのは当然「住宅ローンの滞納」が原因となり競売を申し立てられるケースです。
この場合の債権者は「金融機関」になります。

住宅ローンの滞納→期限の利益の喪失→競売の申立て
となり、一般的には「住宅ローンの滞納を始めて4ヵ月～6ヵ月後」になります。
これは抵当権という権利を実行して、競売を申し立てます。

2.住宅ローン以外の借入の滞納

次に多いのは住宅ローン（抵当権）ではない、無担保ローンや車のローン、経営している会社の借入等（住宅を抵当に入れていない場合）に競売を申し立てられるケースです。この場合の債権者は、金融機関や貸金業者になります。
抵当権がないため債権者は裁判所に「あなたの借入について返済がないので、あなたの資産を競売にかけます」という差押え手続きを行って競売を申し立てます。
正式に裁判所での手続きと判決を得て、競売を申し立てます。
この場合、競売をかける前に「差押え」だけしておく債権者も多いです。これは「いつでもあなたの資産を競売にかけられます」という債権者のアピールなので、なかなか自分たちで競売にされる日が分かりません。

3.管理費・修繕積立金等の滞納

マンションを所有している場合に、管理費・修繕積立金等の滞納が原因により競売を申し立てられるケースです。この場合の債権者は「管理組合」になります。管理会社が「管理組合」と相談し、手続きを代行することが多いです。
これは「〇ヵ月滞納したから競売を申し立てる」といった基準はありません。基本的には1ヵ月でも「管理組合が滞納の事実を確認」したら手続きをすることができます。
実際には1年以上滞納がなければ「不動産への差押」や「競売の申立て」まで行わずに、個々に督促をすることで回収することが一般的です。
しかし当然支払いを行っていないので、いつか「支払いの目途がたたない」「マンションの秩序を保ちたい」という理由で競売の申立てをすることになります。競売の申立てについては「マンションの定時総会」で決めることが多く、そこから管理会社が手続きをしていくため、競売の申立日を自分たちで知ることは困難です。

4.税金等の滞納

固定資産税、住民税、国民健康保険、相続税等を滞納したことで公売（≒競売）を申立てられるケースです。この場合の債権者は国や県・市区町村になります。公的機関が強制的に売却手続きをするので、「公売」と呼ばれます。（民間の債権者が申立てを行う強制売却が競売。公共の債権者が行うものが公売。）
個人的には、政権の方針の影響だと思いますが、昨今の税金滞納による差押えのスピードが速くなってきています。
競売の申立てをする前の「仮差押え」は、数千円の滞納でも行われるケースも見られるようになりました。
不動産の種類や、抵当権の残債金額を加味して、「回収ができそうなら公売（≒競売）の申立てをする」という姿勢を感じています。

ご注意！

「仮差押え」と「差押え」は違います

「仮差押え」「差押え」という言葉が出てきましたが、厳密にいえば一つ一つ意味が違います。
ただ、お客様にとって分かりやすくお伝えすると、「仮差押え」は、「支払いができないので、不動産の差押をして、私たちの許可がなければ不動産を売却することはできません」というものです。裁判所の判決によるものではなく暫定的な手続きのため、債権者は担保金の支払いが必要です。債権者が担保金を支払う理由は、もしかすると、債権が存在しない可能性もあるからです。しかし、債権を確定するまでに訴訟をして裁判所に認められるまでに時間がかかります。その間に財産を売却されてしまうのを防ぐ意味で「仮差押え」をします。数日有れば「仮差押え」はできてしまいます。
「差押え」は、「仮差押え」と同じく債務者が勝手に財産を売却することを禁止します。ただ、訴訟を起こし裁判所に債権を認められて行う手続きのため、債権者が支払う担保金の提供はありません。差押えまでは訴訟が必要な為、数か月かかります。

競売の流れと任意売却ができる期間

住宅ローンの滞納による督促や催告

競売は、債権者が手続きを行う為、お客様の意思とは関係なく進んでいきますが、「いきなり何の連絡もなしに」行われるわけではありません。
住宅ローンの滞納が始まると、まずは「電話」「メール」「ハガキ・手紙」で催告・督促が行われます。
この催告や督促を約3ヵ月～6ヵ月間行い、その後支払いがなければ、「内容証明」という公的な郵便で通知が届くことようになります。
この時点で返済計画を見直したり、返済の目途が立つと「一括返済」を求められることはないでしょう。
返済の見込みが難しければ、この段階で「任意売却の相談」をいただけると、お客様にご要望に合った解決になる可能性が高まります。

期限の利益の喪失、代位弁済

住宅ローンの滞納による督促や催告が約3ヵ月～6ヵ月行われると、次のステップに進みます。
住宅ローンの支払いができないことが原因ではありますが、債権者からの連絡を無視したり、対応の仕方が良くなかった場合でも、この期間が早まったりすることがあります。
「期限の利益の喪失」となると、分割払いができなくなり、一括返済を求められます。一括返済ができれば競売にならなくて済みますが、なかなか難しいでしょう。
そうなると、お金を借りていた金融機関から「保証会社」や「債権回収会社」へ債権が移管されます。
これは「保証会社」が金融機関へ「お客様に代わって返済」を行ったからです。
これを「代位弁済」といいます。
住宅購入時の住宅ローン借入に関して「保証料」という諸経費があったはずです。金融機関への保証を「保証会社」（連帯保証人の代わり）がしてくれていたので、住宅ローンの借入れができていました。
保証会社がない場合等のケースでは、住宅ローンという「債権」を「債権回収会社に売却」しています。これにより、期限の利益の喪失後の連絡（任意売却の連絡）は、「保証会社」又は「債権回収会社」にすることになります。

競売の申立て「競売開始決定通知」

住宅ローンの支払いができなくなり、住宅ローンの滞納が続くと、債権者はその債権を回収するために督促や催告をしてきました。
債権者は、それでも「住宅ローンの支払いができない」「住宅ローンの支払いが困難」と判断すると、裁判所へ競売の申立てを行います。
裁判所が「競売の申立て」を受理すると、いよいよお客様の元に「競売開始決定通知」が届きます。

裁判所の執行官と不動産鑑定士が現地調査に来る

「競売開始決定通知」がでると、約1ヵ月～2ヵ月ほどで、「現況調査」の手紙がくることになります。
予め現地調査の日時は決まっていますが、その手紙のやり取りにより、執行官が現地調査に来る日程を軽微な変更なら調整することが可能です。
無視した場合は、裁判所の権限で強制的に鍵を開けて現地調査となります。
法律的な行為ですので、抵抗はしないでください。抵抗したことで事件になってしまうことがあります。

神奈川県内・横浜市内では、「競売開始決定通知」があってから約2週間ほどで現況調査の手紙がくるケースがあります。

任意売却を成功させるために、「この現地調査の立会」も大事な要素になる可能性があります。
お客様のご要望に合わせてアドバイス致しますので、なるべくこの前の段階でご相談いただけると可能性が高まります。

現地調査の内容は、建物の外観・内部の写真撮影、物件について瑕疵があるかないかの質問、境界の確認等です。

期間入札の通知、入札、開札

現況調査が終了すると約2ヵ月程で競売資料が作成されます。「競売3点セット」と呼ばれるもので、裁判所のホームページ等で公開されます。

お客様には裁判所から「期間入札の通知」が届きます。この通知には売却基準価格や最低落札価格、入札期間が記載されています。

競売の入札が約1週間の期間で行われ、その約1週間後に開札となり買受人が決定します。競売の取下げができるのは、「開札日の前日」までになりますので、ここまでに任意売却の全て業務を終了させる必要があります。

売却許可決定・引渡命令

買受人が決定すると、その決定が「買受人に通知」されます。買受人が「売却許可決定通知」を受け取り、裁判所へ残代金を納付した時点で、不動産の所有権が移転します。
不動産の所有権が移転すると、買受人からお客様へコンタクトがくるようになり、「いつまでに退去できるか」の話し合いと同時に「強制退去」の手続きも裁判所に申し立てることになります。
基本的に「引越費用」を出さなくても強制退去を行う買受人が多いため、この時点で出来ることは「退去費用」についての交渉ですが、非常に難しいでしょう。

諦めずにご相談ください

競売で進んでしまうことは、お客様にとってデメリットが非常に大きいです。
私たち「株式会社ファインエステート」では、なにも残らない競売より「任意売却」での解決・競売の取下げをおすすめしています。
「住宅ローンの支払いができない」「競売開始決定がでている」「執行官が自宅にきた」「期間入札の通知がきた」。
あらゆるタイミングでまだ任意売却の可能性は残されています。お客様の新生活を少しでも豊かにできるよう貢献したいと思っています。
ご相談はお早めにお願い致します。