任意売却用語集

解除条件（かいじょじょうけん）

解除条件とは・・・

売買契約を締結後、なんらかの理由で契約の解除を行わなければならない場合がある。
契約を締結するにあたって、このなんらかの理由を明確にしておくことで、契約の解除を買主・売主に問題が生じないように解除条件を決めておくことが一般的です。
任意売却においては、契約後、お引渡しまでの間に、新たな差押が不動産になされることや、債権者の同意が得られず抵当権の抹消等ができない状況になることがあれば契約を解除となりえる。

競売開始決定（けいばいかいしけってい）

競売開始決定とは・・・
債権者からの申し出により、裁判所が競売開始を決定すること。
競売開始がなされると債務者にも「競売開始決定の通知」が行われる。
申し出の原因となった債務を返済するか、任意売却を行うことで競売手続きを取り下げることができる。

買付証明書（かいつけしょうめいしょ）

買付証明書とは・・・
購入申込書と呼ばれることもある。
​不動産を買いたい方が、「この条件なら購入する」という条件を書類にしたもの。この買付証明書を見て、この人に売り渡すかを決めることになる。お互いの条件が合うようなら、その後契約を行うことになる。
​任意売却においては、購入検討者から買付証明書をいただき、売主、債権者の同意を得てから契約することが多い。

解約（かいやく）

解約とは・・・
不動産の売買契約後、解除条件に当てはまった場合や、個人的な理由で契約を破棄したい場合に解約をする。
​個人的な理由で契約を破棄する場合では、手付解約や契約違反による解約に当てはまる場合もあるので注意が必要。

仮差押え（かりさしおさえ）

仮差押えとは・・・
債権の回収をするために不動産を仮差押えする。金銭的な債権を持つ者（金融機関や役所、民事裁判で債権を確定させた人等）が、債務者の意思のみで不動産売買を行うことができないよう暫定的に不動産をおさえておき、所有権の移転ができないようにすること。悪質な業者などは、稀に仮差押えがなされたまま、移転登記をするケースもあるが一般的な不動産売買では行わない。
​任意売却においては、仮差押えをしている債権者にも話し合いを行い、仮差押えの抹消同意を得てから取引を行う。

管財事件（かんざいじけん）

管財事件とは・・・
不動産や株式、預貯金などの財産を持っている状態で自己破産手続きを行うこと。

管財人（かんざいにん）

管財人とは・・・
管財事件となった場合、自己破産手続きをした人に代わり財産を管理する人のこと。主に弁護士が着任する。破産管財人ともいう。
自己破産手続中に不動産を売却する場合、任意売却になることが多く、この場合、破産管財人が売主を代理する。

期間入札（きかんにゅうさつ）

期間入札とは・・・
競売の入札を行う期間のことで、執行する裁判所が「〇年〇月〇日〇時から〇年〇月〇日〇時まで」と定めている。
​競売の入札に参加する場合は、入札期間内に「定められた入札方法」で提出しなくてはばらない。

期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ）

期限の利益の喪失とは・・・
住宅ローン等の借入の返済を「分割返済する権利」を失うこと。契約違反がある場合に「期限の利益の喪失」する。
任意売却の相談においては「毎月の支払日に返済ができない」「住宅ローンを利用して、賃貸物件を購入した」等が主な契約違反にあたっていて期限の利益の喪失をしている人が多い。

危険負担（きけんふたん）

危険負担とは・・・
不動産売買契約においては、購入側・売却側の「どちらにも責任がない」ことで、契約した不動産を引き渡すことができなくなった場合に、今後契約をどうするかの取り決めを行っておくこと。
​天災地変などで「不動産が無くなってしまった」「建物に大きな損傷が生じた」という場合に、契約を解除するのか、いつまでに修復して引き渡しを行うかという取り決め。

客付け（きゃくづけ）

客付けとは・・・
不動産の売却活動において、購入する方を探してくること。家を探している方に物件の紹介をする不動産会社のこと。
​任意売却においても、任意売却の成功率を上げるため、客付けをする不動産会社へ物件情報を公開し、購入検討者を案内してもらうことがほとんど。任意売却の専門会社には、競売に入札をする方たちや、任意売却での購入を希望する方へのネットワークも多く、客付けも兼任することも多い。

境界（きょうかい）

境界とは・・・
隣地と対象不動産との土地の境目のこと。
不動産の購入を検討する方へ、ここからここまでが自分の土地だと明示する役割を持つ。昔から土地を所有していると、境界の確定がされていなかったりすることがある為、その場合、測量を行い、隣地所有者の立会いのもとに境界を確定させる。
​ただし任意売却においては測量費用が認められないケースが多いため、境界確定は行わず「現況の状態」で売買するように売却活動を行うことが多い。

強制執行（きょうせいしっこう）

強制執行とは・・・
債権者に債務を強制的に返済させるための手段。強制執行の中に不動産強制執行があり、その手続きはいわゆる「競売手続き」となる。また、競売手続きが終了した後は、退去を求めるための強制執行をする落札者が多い。落札者が友好的に退去ができないと判断した占有者に対し行う。
任意売却は、強制執行の手続き中に「債権者の同意・承諾」を得て不動産を売却する為、強制執行は取下げされる。

金銭消費貸借契約（きんせんしょうひたいしゃくけいやく）

金銭消費貸借契約とは・・・
お金を借りる契約のこと。不動産売買においては、金消契約（住宅ローン契約）ともいう。
​この契約条項に抵触すると、契約違反により「期限の利益の喪失」し「一括返済」を求められることになる。
契約の中には、借入金額、返済期間、返済日、使用用途等が記載されている。

競売（けいばい）

競売とは・・・「きょうばい」とも読むことがあり同意義。
住宅ローン等の債務を返済することができずに、債権者が抵当権・担保権を実行することによって、裁判所が法的（強制的）に担保不動産を売却すること。裁判所の手続きで、売却基準価格を定め公告することで、多くの購入者を募り、入札で購入者を決定する。
競売手続きが終了するまでに、任意売却を行うことで「競売を取り下げる」ことができる。

契約の解除（けいやくのかいじょ）

契約の解除とは・・・
不動産売買契約後に、なんらかの理由で不動産の引き渡しができなくなった、又は、売却・購入することをやめたい場合に、契約の解除を行う。契約の解除には、その理由によっては違約金等が発生することがあるので、契約締結の際にはお互い契約についてよく理解することが大切。

権利証（けんりしょう）

権利証とは・・・

その不動産の所有者である証明書。現在では、登記識別情報という書類になっている。
​不動産を売却する際に必要な書類になる。紛失している場合は、司法書士に本人確認等を行い、所有権移転の手続きを行ってもらうが、費用がかかる。

現況調査報告書（げんきょうちょうさほうこくしょ）

現況調査報告書とは・・・

競売3点セットの中のひとつ。裁判所の執行官が現況調査を行い、その成果物を記載して作成したもの。競売の入札をする方たちへの大事な情報源となる。

公簿売買（こうぼばいばい）

公簿売買とは・・・

登記簿謄本（登記事項証明書）・公図に記されている土地の広さ・形で不動産売買を行うことで、土地について新たに測量をせず売買をすること。
​任意売却においては、ほとんど公簿売買での売却活動となる。