今回は、 「住宅ローンが払えず6ヵ月、執行官のする現況調査」についてお伝えさせていただきます。
こんにちは！ 横浜市中区の不動産会社、株式会社ファインエステートの伊東と申します。
私は、横浜市を中心として主に東京・神奈川県内で任意売却・相続不動産（空家・税金の特例を利用した売却術）を専門として、2007年頃より不動産売却のお手伝いをさせていただいております。 お悩みの不動産が1都3県にあるなら、お客様がどこに住んでいても対応しております。
ついに執行官が自宅にくる（現況調査）
住宅ローンが払えなくなって約6ヵ月程すると、裁判所から手紙がきて、執行官が自宅にくる日程を調整したり、連絡が取れなければ「〇月〇日に現況調査をする」という内容のものが届きます。連絡が取れない場合は、強制的に鍵を開けて現況調査を行いますので、あまり無理をせず、対応したほうが良いと思います。 競売3点セットの中に「現況調査報告書」というものがあり、その中の記載に、 〇目的物件は不在で施錠されていると予想されたので、立会人及び解錠技術者を同行して臨場した。
という記載のある書類があります。 この記載にあるとおり、連絡が取れなければ、通達した日時にて強制的に解錠を行い現況調査を行うことが分かると思います。どの物件の3点セットにも記載はあるので気になる方は、「BIT不動産競売物件情報サイト」をご参照ください。
執行官とは？
執行官は公務員ではありません。地方裁判所によって任命された職員で、国から給与が出る訳ではなく、事件の当事者が納めた手数料から収入を得ています。 不動産の執行業務であれば、3点セットを作成事務や強制執行の業務を行います。 その為、自宅に競売の資料作成にくる執行官は、競売手続きを速やかに行おうと職務に当たります。ほとんどの執行官は任意売却で、競売取下げになるよりスムーズに競売で終了することを望んでいます。 悪徳業者が行う不動産トラブルが起こらないようにと、任意売却業者と関わらないほうが良いと話をする執行官もいるようです。悪徳業者がいることも事実ですので、信頼のできる任意売却の専門会社に依頼をしましょう。 競売より、任意売却のほうがお客様にメリットが多いことも事実です。
執行官が自宅にきたら何をする？
執行官がくる日程が分かっていて、お客様が不安な場合は、私も現況調査時に立ち合いをしています。
私が立ち会ってきた経験の中では、挨拶と自己紹介をしたら、まずは、競売のスケジュールについて説明をする執行官がほとんどでした。 また、気になることを質問したら答えてくれる執行官ばかりです。 「いつくらいからインターネットで公開されるか？」 →「大体〇月〇旬くらいです。」 「3点セットが作成されるのはいつくらいか？」 →「今から2-3ヵ月程です。手紙で期間入札の通知があります。」 「売却基準価格の手紙が来る前に、見ることはできるのか？」 →「ご本人か弁護士が代理人になっていれば、直接裁判所で見ることができます。作成が終わっているかは、裁判所に電話をして事件番号を伝えて確認してください。」 「いつまで住んでいられそうなのか？」 →「競売の落札後、まだ住んでいると落札者と話し合いになります。落札者が強制執行の手続きをされると、強制執行する日になります」 ということを質問しているお客様も多いです。
顔見知りの執行官が担当だと、「また、あなたが依頼を受けてるんですね」という会話があります。 私も「〇月から売却活動をしていて、このくらいの感覚なので、〇〇万円くらいで承諾がもらえれば任意売却になりそう」とかの話をすることがありますし、お客様が遠方にお住まいだと、鍵を弊社で預かっているので、鍵の解錠をしにいくこともあります。
執行官がくる理由は「不動産鑑定（売却基準価格を決める）をするための現況調査」が目的なので、所有者様が立ち会っていれば、「不動産に、雨漏り等の瑕疵（問題）がないか」等の質問があります。 それと同時に、外観、玄関から各部屋の写真を撮っていきます。 基本的に、全ての部屋を撮影しますが、コロナ禍において、熱を出しているお子様が寝ている居室には入らなかったケースを見ました。他にも、ゴミ屋敷の写真撮影はとても大変そうでした。執行官の方も初めて会う方で、どんな人かも分からないのでケースバイケースで対応されている様子ですが、入札する方の判断材料になるものを正確に調査しています。 私は見たことがありませんが、現況調査に抵抗したりすると、犯罪になります。警察を呼ぶ権限も持っていますので素直に応じてください。
なお、自宅に来る（執行官の他に同行する人）のは、
執行官
不動産鑑定士
鍵解錠の為の技術者
になります。
執行官が自宅にきた後に任意売却の無料相談
実は競売の申立てがあり、執行官の現況調査直後に任意売却の無料相談をされる方は非常に多いです。
このタイミングで、ご相談をいただければ任意売却で競売の取下げをすることが可能です。 執行官が現況調査時に「変な不動産会社もいるから何もしない方が良い」と仰ることがありますが、何もしないと競売になってしまい、市場価格より安く落札されることと、落札まで時間がかかることで、残債に対しての遅延損害金が膨れ上がってしまい、引越費用ももらえず、お客様にとって良い新生活を迎えることが難しいのではないかと思います。 任意売却の相談をすることが早ければ成功率は上がります。相談のタイミングが遅くてもやれることがあるかもしれません。
最後に
弊社は、任意売却が成功した場合のみ、債権者から報酬をいただく形なので、お客様に相談・ご依頼・解決までにリスクはありません。 任意売却の失敗というのは、競売までなにも動かなかった方と同じ結果になります。しかし、競売までの対応や落札後の対応の仕方や、今後についてのアドバイスと準備ができる為、ご相談をしていただいた方が絶対に良いと思っています。 誰にも相談のできない悩みを打ち明けるのには、相当な勇気がいることだと思います。 しかし、私がお客様の味方になり、これからの新生活に向けてお力になります。 「相談して良かった」と思っていただけるはずですので、安心してお電話・メール・LINEにてご相談ください。
