任意売却は必ず成功するとは限りません。 経験豊富な任意売却専門会社が取り組んでも、任意売却できないという案件は存在します。
任意売却できないと「競売」となり、お客様にとっても望まれないことになります。 自分が「任意売却できないケース」に当てはまってしまわないか考えていただき、少しでも任意売却ができる可能性を上げられるように一緒に動いていければと思います。
こんにちは！
横浜市中区の不動産会社、株式会社ファインエステートの伊東と申します。
私は、横浜市を中心として主に東京・神奈川県内で任意売却・相続不動産（空家・税金の特例を利用した売却術）を専門として、2007年頃より不動産売却のお手伝いをさせていただいております。
お悩みの不動産が1都3県にあるなら、お客様がどこに住んでいても対応しております。
このブログを読んでいただけた方は、ぜひ任意売却は専門会社に相談してから依頼をしてください。
任意売却ができないケース①：共有者が全く協力してくれない
最も多いのがこのパターンです。 自宅の購入時には、連帯債務者・連帯保証人として夫婦が協力して住宅ローンを組んでいることが発端です。 元妻が自宅に子供と住んでいて、元夫が出て行ったケースにおいて多くなる傾向が強いです。（当然、逆のケースもありますが少ない傾向です） 養育費として元夫が住宅ローンの支払いを続けていたり、毎月○○万円の養育費を支払うとの約束をしている場合に起こります。 自宅にそのまま住み、お子様が小さいうちはなかなか生活をしているだけで精一杯で、仕事に時間を傾けることができない状況という方から、「急に元夫が養育費を払わなくなった」「元夫が気付かない間に、住宅ローンの返済をしていなかったらしい」という相談をいただきます。 この場合、自宅の名義は共有（もしくは元夫名義）になっています。 任意売却といっても、不動産売買になるため「所有者全員の売却する意思と手続き」が必要になります。債権者とのやり取りが必要な場合もあります。 共有者（もしくは所有者）の一方が「話し合いに応じてくれない」「協力する気はない」と言われてしまうと、任意売却をすることができません。
共有者が全く協力してくれない場合の解決方法
これに関しては「気持ち的な部分が多い問題」です。 なかなかこうしたら解決できます！という解決策はありません。 協力してもらうために、話し合いの機会を作り、競売にならなくて済む方法を知ってもらうしか方法はありません。 大きなお世話だと思いますが、その時に使えるパワーワードがこちらです。
競売になったら、あなたの借金も大幅に残り、自己破産するしかなくなって、あなたの今後の人生にも影響があります。
子供たちが生活するために、住むところが必要。任意売却が終わるまで協力さえしてくれれば、引越費用がもらえるから、今後あなたに頼らなくて大丈夫です。（私たちも任意売却を成功させるために必死になってます）
話し合いの機会を作っていただき、可能であれば私たちも話し合いに参加して気になることは全て説明させていただきます。
任意売却ができないケース②：競売開札までの時間がなさすぎる
ご相談いただいた時点で、競売の開札日まであとわずか、もしくは競売が終了していたというケースです。 任意売却をするには、債権者の承諾・購入者探し（売却活動）が少なくとも必要になります。他にも「滞納税の差押」「複数の担保権者」「管理費等の滞納」等、確認や話し合いが必要な量が多いというケースにおいては、それなりに時間がかかります。 最短で「2週間以内に解決した」という事例もありますが、通常は2か月～3か月程はかかります。 そして、開札日まで1ヵ月を切っている段階で債権者に連絡を取っても「すでに任意売却に応じる期間は過ぎている」と言われてしまうこともあります。 この段階でご相談いただき解決できる案件は、「売却代金で、住宅ローン等の遅延損害金を含んだ金額を一括返済する」ことしかありません。
競売開札まで時間がない場合の解決方法
「住宅ローンが払えない」と不安を感じたことはありませんか？ （→住宅ローンをが払えないとどうなる？はこちら） 「税金の支払は後回し」にしたことはありませんか？ 債権者はあなたに「競売にかけている」と通知をしています。 競売にかかっていたら「裁判所から執行官」がきています。 執行官も「通知や手紙」で連絡を取ろうとしています。 電話をすることに抵抗を感じたり、迷ったりすることもあると思います。 ただ任意売却のご相談をいただけることで、「完済」ということもあり得ます。 不安だと感じた時に「勇気を出して相談」をしてください。
任意売却ができないケース③：債権者と話し合いができないほど関係が悪化している
任意売却ができないケースとして、たまに見受けられるのが「債権者が話し合いにも応じてくれない」ということです。 せっかく任意売却をして再スタートをしたいと思い、相談をしていただいても、債権者と話すことができなければ、任意売却の承諾を得ることができません。 原因として挙げられるのが、
1.債権者からの連絡に怒鳴り散らす等の対応をしていること
債権者も「話し合い」ができなかった人の任意売却に応じる可能性は低いです。
2.債権者からの連絡に全く応じることをせずに連絡を取っていないこと
3.債権者に「嘘」の報告をしている
債権者が話し合いにも応じてくれない場合の解決方法
まずは、このような状態にならないよう債権者の連絡に対応することが大事です。
ただあなたも人間なので、感情が先に立ってしまうことも多いと思います。
そうした場合は、後からでも構いませんので、あなたの気持ちが落ち着いたとき、債権者の担当者へ連絡をして現在の状況を報告してください。
債権者の心象を少しでも良くしておきましょう。
任意売却ができないケース④：任意売却経験が乏しい会社に依頼
任意売却ができないケース②：競売開札までの時間がなさすぎる と少し似ている部分があるかもしれません。 大手の不動産会社や、あなたの街の不動産屋さんというような、「任意売却への理解が薄い」「必要なタイミングでの資金がない」「任意売却の経験が乏しく債権者に提案できない」会社へ依頼してしまったことで、あなたの希望どころか、解決できずに競売までズルズルと時間が経ってしまってから相談をいただくことがあります。 また、悪徳業者に依頼してしまうと、任意売却という足元を見ているのか債権者に「競売よりも安いと思われる金額を提示」をしてしまったために取引禁止となるケースがあります。取引ができない状態なのに、あなたに言うことができずに放置するというあまりにも責任感のない業者も存在します。 お客様は「任意売却の依頼をしたから安心」と思われているはずです。 その気持ちを考えたら、依頼を受ける以上「必ず成功させたい」と思って任意売却業務をしなくてはいけません。
任意売却経験が乏しい会社に依頼した場合の解決方法
せっかく頑張って依頼をしたはずなので、自分自身ではなかなか気づくことができないのがこの問題です。
しかしながら、任意売却経験が豊富なのか、ただ依頼欲しさに良いことばかり言っているのか、ヒントはいろいろ落ちています。
「必ずなんとかします」に根拠がない
このケースでは、こういうことが多いという言葉がない
債権者ごとの特徴を教えてくれない
任意売却経験が豊富であればあるほど、根拠を聞かれた時に、すぐ答えることができます。そして、あなたの場合はこうすることが良いという提案があります。 もちろんお客様のご希望を聞いたうえで、 「それができるかできないか」 「実は希望以上のことができる」 「あなたの希望は難しいので解決するにはこうしたいと思う」 というコミュニケーションが生まれます。 お客様のご希望を聞いて、「必ずなんとかしますと安心させて依頼を取ろうとしてきた担当者かもしれない」と、少しでも感じるところがあれば、任意売却の専門会社にセカンドオピニオンとして相談してみましょう。
任意売却ができないケース⑤：弁護士が任意売却に反対
弁護士の先生が仰ることなので、全てが正解のように聞こえると思います。 全ての弁護士が、お客様のことを考えているか、任意売却に明るいか、と言われるとどうでしょうか？ もちろん弁護士によって得手不得手もあります。 私が相談を受けたケースでは、 「あなたは自己破産しかないね」 「任意売却なんかしたら自己破産できないよ」 「公平のためには競売」 と言われ任意売却をしたかったのに出来なかったというお客様もいました。 私の持論（自己破産を希望されるなら）としては、任意売却をしてから自己破産だと思っています。 私の提携している先生も同じ意見で、自己破産をされる方が不動産を持っている場合は弊社で任意売却をしています。 任意売却をして「引越費用」「滞納税の解消」をします。 自己破産では「引越費用はもらえず」「税金は免責にならない」からです。 任意売却をおこなうことで、「競売よりも高い金額で売却できる」から、債権者に費用捻出をお願いできます。 弁護士は、各債権者に対して「公平に分配」することで、自己破産の免責許可を裁判所から受けます。なので、任意売却に反対する弁護士は、競売のほうが、弁護士の仕事が簡単になることを知っています。 競売なら「裁判所が債権者に対して公平に分配する」からです。 （→裁判所HP：不動産配当手続）
この写真は競売後に裁判所が作成した配当表です。債権者が複数いても裁判所がこの作業をしてくれます。弁護士が競売にしたい理由も納得できます。 任意売却後では、自己破産できないという先生は不得意分野の可能性があります。市役所等が開催している無料相談では弁護士ガチャになってしまうので、注意が必要です。
任意売却に反対する弁護士は、「お客様のために仕事をしているのか」と考えさせられる時があります。 しっかりとお客様の為に仕事をする弁護士であれば、「任意売却を勧める」のではないかと思います。
弁護士が任意売却に反対している場合の解決方法
これは残念ながらありません。 弁護士が反対している以上、勝手に任意売却をして、いざ自己破産の段階で辞任してしまうかもしれないからです。 あるとすれば、あなたが弁護士を解任して任意売却をするしかないと思います。 ただ、お客様とすれば弁護士への依頼時に着手金等のお支払いをしているはずなので、なかなか解任というのも難しいと感じます。
以上が、いままで15年以上様々な任意売却の相談を受けてきて、私が「任意売却ができないケースと判断し依頼を受けなかった相談」です。 このようなことになると不利益を受けるのはお客様です。 ぜひこのブログを読んでいただける方がいたら、この解決方法を活かして、お客様の新生活が少しでも豊かになるよう任意売却を成功させてください。
最後に
弊社は、任意売却が成功した場合のみ、債権者から報酬をいただく形なので、お客様に相談・ご依頼・解決までにリスクはありません。 任意売却の失敗というのは、競売までなにも動かなかった方と同じ結果になります。 しかし、競売までの対応や落札後の対応の仕方や、今後についてのアドバイスと準備ができる為、ご相談をしていただいた方が絶対に良いと思っています。 誰にも相談のできない悩みを打ち明けるのには、相当な勇気がいることだと思います。 しかし、私たち株式会社ファインエステートがお客様の味方になり、これからの新生活に向けてお力になります。 「相談して良かった」と思っていただけるはずですので、安心してお電話・メール・LINEにてご相談ください。
