こちらのブログでは、任意売却の流れについて、任意売却のことも理解できるように解説していきます。目次から気になっていることを探してください。 こんにちは！ 横浜市中区の不動産会社、株式会社ファインエステートの伊東と申します。 私は、横浜市を中心に神奈川県・東京で任意売却を専門として、2007年頃より不動産売却のお手伝いをさせていただいております。 相談実績は1500件を超えることになりました。 今までの経験と実績から「任意売却を成功する人が行う流れ」について、任意売却を検討することになった方へ分かりやすくお伝えし、「競売にならない」「自己破産にならない」ためのお手伝いができればと思います。
目次：任意売却の流れを徹底解説！
4.任意売却の流れ 4-1.住宅ローンが払えず生活が厳しくなっている 4-2.住宅ローン滞納についての相談先を探す 4-3.金融機関にリスケジュール等の相談 4-4.債権者からの督促 4-5.任意売却の相談先を探す 4-6.任意売却専門会社からの話を聞く 4-7.説明に納得できたら任意売却の依頼
9.任意売却成功に向けた株式会社ファインエステートのサポート内容 9-1.不動産の高値売却に向けた正確な査定と積極的な売却活動 9-2.任意売却活動中の生活面をサポート 9-3.引越に関わるサポート 9-4.任意売却成功後のサポート
1.はじめに
任意売却をするにあたって、お客様自身もその流れを知っておくことで、任意売却の成功率やご希望条件での解決を行いやすくなります。
お客様の不安なお悩みが解決できるような内容になっているので、ぜひこのブログを参考にこれからどうするべきか考えてみてください。
2.任意売却とは
「任意売却」とは、住宅ローン等の滞納により、不動産を手放さなくならなくなった時、債権者の合意を得て、自分の意思で不動産を売却する方法です。
→住宅ローンが払えない時にすることはこちら 対照的に債権者が住宅ローン等の債権を回収する為に行う手続きを強制執行といい、強制執行の方法として行うのが不動産の「競売」です。 任意売却は、債権者の代位弁済後に可能な手続きで、競売の申立てをする以前に「任意売却期間」を用意してくれる債権者もいれば、「競売と同時進行」で任意売却に対応する債権者も有り、対応は債権者によってまちまちです。
2-1.任意売却ができるスケジュール
任意売却は、いつでもご自身がしたいときにできる手続きではありません。
また、不動産の売却になるため、自分が任意売却をしたくても、その不動産を購入する人を見つけられないと取引ができません。そのことを含めて考えていきましょう。
2-2.任意売却は代位弁済後でないとできない
代位弁済とは、住宅ローン等の債権を、債務者の代わりに弁済することです。
住宅ローン等の債権についての代位弁済は、住宅ローン借入時に契約をした保証会社が行います。
銀行の担当者は、住宅ローンが完済されなければ抵当権を抹消することができない為、任意売に関する権限がありません。
代位弁済後、債権者は銀行から保証会社に変わります。
この保証会社は、あなたに代わって銀行へ住宅ローンの残債分を一括で支払っています。その為、あなたにその金額の返済を求めます。しかしながら、なかなかその金額を払うことは難しいでしょう。
そこで、債権者はあなたの不動産を売却することで、債権の回収を行います。
これがあなたのところにくる「競売開始決定通知」です。
債権者は1円でも多く債権を回収したいため、競売での回収より「任意売却」を望みます。
→住宅金融支援機構:融資住宅等の任意売却
また、債権者の債権回収業務と、任意売却に応じる社会的意義もあることでしょう。 最近では、スルガ銀行の任意売却への姿勢が変わってきていることを、あくまで体感ですが感じています。
3.任意売却のメリット・デメリット
任意売却には知っておいておかないといけない、メリットとデメリットがあります。 ここではメリットとデメリットを確認し、自分は任意売却をしたいのか、競売までなにもしないのかを良く考えていただければと思います。
3-1.任意売却のメリット
お客様の持ち出し費用がかからないこと、プライバシーのこと等が挙げられます。 ・引越費用が出る （任意売却の専門会社なら引越先を一緒に探すことをしてくれる） ・差押された滞納税の支払費用が出る ・管理費等の滞納について支払い費用が出る ・不動産売却にかかる諸費用がでる ・近所の方に競売になったことが知られない （競売では、あなたの家が競売物件としてインターネットに広告がされます） ・プライバシーが保たれる （競売になると、物件調査の為、様々な人や業者が外観等を勝手に見に来る可能性があります。） ・条件が揃えば住み続けることができる →リースバックの説明はこちら 任意売却をせず競売や自己破産を行った時には、出ることのない費用です。 自己破産を行うのなら、任意売却の検討をしてからの方が、お客様の今後には良い選択になる可能性があります。債権者との合意によって費用の調整等がありますので、経験の豊富な専門会社や担当者にご依頼をしてください。
3-2.任意売却のデメリット
お客様自身で動く必要が少なからずあることです。 ・債権者に任意売却をすることを連絡をする ・任意売却を依頼する不動産会社を探す ・購入検討者の内見への立会い 任意売却をせずに、上記任意売却のメリットを放棄して、競売をただ待つことで、これらのデメリットは解消します。しかし、プライバシー面や引越先や引越費用を用意したりすることは、任意売却をした方が心配がないと思います。
4.任意売却の流れ
任意売却を依頼していく前に、「現在自分がどういった状況にいるのか」を考えていきましょう。 そして、任意売却をして、不動産売却したほうが競売よりもメリットがあると感じたら、ぜひ任意売却の専門会社にご依頼してください。 以下で、「任意売却を成功する人の流れ」をお伝えします。
4-1.住宅ローンが払えず生活が厳しくなってくる
ケガ・病気・リストラ・離婚・経営不振等の理由で、収入状況が悪化していることが挙げられます。 この時に、競売になることを諦めずに、少しでも有利に新生活を迎えることを考えましょう。
4-2.住宅ローン滞納についての相談先を探す
ご自身で不安な気持ちや悩みがあると思います。 それらについて解決できるような情報を探していることと思います。 インターネットでの検索等で、なるべくご自身に合っていて、正確な情報を見つけてください。弊社のホームページやブログやお客様の成功ケース等も参考になさってください。
4-3.金融機関にリスケジュール等の相談
まずは、毎月の状況を金融機関にお伝えして、リスケジュールのお願いをするべきです。 また、督促の手紙や電話がきたりと不安かと思いますが、金融機関との連絡は無視せず、なるべくご自身の状況をお伝えしましょう。そうすることで、リスケジュールや後々の任意売却についても話し合いがしやすくなります。
リスケジュールとは、金融機関（銀行の担当者）との話し合いをおこなうことで、数か月間は「利息のみの支払い」に応じてもらい、「返済期間を延ばしてもらうこと」です。 住宅ローンを組む時に35年間の住宅ローンを選択されている方が多いと思います。 35年もの間、何事もなく返済できる人もいれば、この長い間に「予期せぬ事態」になる人もいます。 そのこと自体は銀行も理解していますので、まずは素直に現状を話すことをおすすめします。
4-4.債権者からの督促
金融機関への相談や、金融機関からの督促はほとんど同時進行になっていることがほとんどです。この督促への対応は、とても不安で難しい問題だと思います。 しかし、無視を決め込むより、当然話し合いができた方が金融機関もあなたに対し、親身に相談に乗ってくれる可能性があります。 それでも、リスケジュール期間に生活基盤を整えることができなかったり、督促自体がこなくなってしまうことになると、住宅ローンの「期限の利益が喪失」され、住宅ローンを分割で支払う権利がなくなります。 いよいよ不動産を売却することでしか解決方法がなくなってしまうのです。 この段階で不動産を売却する方法が、自主的にする「任意売却」か、債権者が強制的にする「競売」かのどちらかになります。
4-5.任意売却の相談先を探す
任意売却は、お客様と債権者、購入者との間を上手に取り持ち、みなさんの利益が最大化できる取引になるように交渉する必要があります。 その為、各債権者のスタンスや、不動産取引に関する知識は最低限持っていないといけません。任意売却の実務経験が豊富な会社や担当者選びが重要です。 よく高く売却する為には「不動産の一括査定」を利用することも考えると思います。一括査定自体が悪いわけではありません。ご自身の不動産がどのくらいの金額で売却できるのかの目安になることもあります。 ただ注意が必要なのは、「不動産会社がとりあえず売却依頼を受けるための高値査定」が目立っている点です。現地も見に来ないで査定するので、お客様の目を引く「高値査定」は往々にしておこります。 お客様の不動産を高く売却することは当然必要なことです。
しかし、任意売却では「売れないような高額査定金額で売却活動」を行う時間は残されていません。競売の開札が行われるまでには、購入者への「引渡し・決済」が終了してなければならないのです。 しっかりとした不動産の査定が出来て、その金額で売却する能力が求められます。任意売却の依頼を行うにはこの点をしっかり理解しておく必要があります。
4-6.任意売却専門会社からの話を聞く
任意売却専門会社は、あなたが望んでいる解決方法が可能かどうか。 その解決方法で、あなたの今後の生活がしっかりできるかどうかを考えて提案することができます。 できないことを真に受けて時間を無駄にしてはいけません。 かといって、あなたの希望を完全に無視するような会社もいけません。 しっかり、話を聞いて、気になったことはなんでも聞いてください。 そして納得できた会社に依頼をしましょう。
4-7.説明に納得できたら、任意売却の依頼
この相談と依頼が、住宅ローン等が払えなくなってから早い時期にあると、任意売却の成功率や成功の方法が格段に増えます。 相談が遅いと任意売却の可能性は徐々に低くなっていきます。 先述してきたように、任意売却の依頼が早いと、債権者によっては「任意売却期間」を用意してもらうことができます。 良く考える必要もありますが、早期に決断し依頼することも大事です。
5.任意売却に必要な滞納状況の確認
任意売却を依頼する時に、私たち任意売却専門会社もあなたに関することをお聞きします。
まずはご自身の滞納状況を確認していきましょう。
確認するポイントは以下の通りです。
1.毎月の住宅ローンの返済額 2.住宅ローンの残債 3.住宅ローンの滞納期間 4.滞納税の有無とその金額（特に固定資産税） 5.滞納管理費等の有無とその金額 6.自己破産手続きを弁護士に依頼しているか 7.その他借入について（キャッシング等） これらが確認できていると、債権者との話し合いに漏れがなくなります。 任意売却の相談や依頼と同時に、一緒に確認することをお勧めします。
6.任意売却の選択肢を検討するポイント
ここまでで、任意売却の依頼までの流れやポイントを見てきましたが、ここでは「任意売却を検討するポイント」も確認しておきます。
6-1.あなたはどのくらいの期間滞納をしていますか？
滞納期間が長く、「代位弁済が終わっている又は競売開始決定がでている」という方は早急に任意売却を検討してください。 リスケジュール等を利用していて、その間に「生活の基盤が整えられる」という方は、任意売却の検討はしなくても構いません。 しかし、この辛い状況を、「自宅を売却することで改善したい」という方は、任意売却の相談をおこなった上で、不動産売却の検討をしてください。
6-2.競売のメリット・デメリットをしっかり理解する
あなたが住宅ローン等の支払いができないとなってしまったら、いずれは（住宅ローン滞納4-6ヵ月）債権者が競売を申し立てます。 不動産が競売になってしまうと、任意売却にはないデメリットがあります。 また、総じて任意売却の方がメリットが多いのは間違いありませんが、任意売却のメリットとは違う、競売のメリットについても触れていきます。
1.不動産の落札価格は市場価格の70％-80％程
当然ながら、任意売却と違い、実際に内見ができない以上、一般市場価格で落札される可能性は低いです。
住宅ローンの残債は多く残ることになり、督促は執拗に続きます。
これでは、なかなか生活再建というのは難しいでしょう。
しなくても良かったはずの「自己破産」を迫られることになるかもしれません。自己破産を「弁護士に依頼する費用」があればの話ですが。
2.プライバシーの問題
3.引越先について
4.なにもしなくても競売手続きは進む
7.任意売却の依頼に関わる必要書類
任意売却をする際に、専門会社に依頼をしていきます。その時に、用意があると債権者とスムーズに話し合いができる書類について触れていきます。 1.物件を購入したときの資料 2.債権者からのハガキや手紙 3.残債や滞納税などの金額が分かるもの これらがあると、専門会社は債権者と話し合いがスムーズに行えます。 また、売却活動も早期に行うことができ、無駄な時間がなくなります。 これらの書類関係はなくても任意売却が可能ですが、査定や話し合いに少し時間がかかってしまうかもしれません。 任意売却活動が進むにつれて随時必要なものをお伝えしますので安心していただいて大丈夫です。 しかし先に分かっているともっと安心な方はご参考になさってください。
8.神奈川・横浜エリアでの任意売却の特徴
任意売却を成功させるために、地域に特化した専門会社に依頼することで、その成功確率は大きく変わります。 やはり、神奈川県に事務所があるのに、山口県の物件について売却活動を行うというのは無理があるでしょう。 ここでは、神奈川・横浜エリアでの任意売却の特徴について解説します。
8-1.税金について
一番地域性がでてくるのは、滞納税がある場合の対応方法です。 横浜エリアでは差押された滞納税について完済が求められる傾向が強いです。 しかし、その他の地域では、一部入金で差押えが解除できることもあります。 各々の市区町村の担当者とも顔見知りなので、どういったスタンスで滞納税の回収が行われるかを私たち地域に根差した任意売却専門会社は理解しています。
8-2.債権者について
債権者に関しては、地域性はあまり違いは見られません。 ただし、住宅ローンをプロパーで貸し出している銀行の対応は、各々の支店で変わってくるので注意が必要です。プロパーとは、保証会社を利用していない住宅ローンのことです。 この場合は、任意売却専門会社の知識と経験がなければ交渉が難しいと言えるでしょう。 通常の不動産会社の方では、どう対処すればいいのか分からない方も多いと思います。
8-3.購入者について
神奈川・横浜エリアでは、2023年4月現在では、不動産相場は高止まり傾向からやや下落傾向に差し掛かっていると判断しています。 しかし、地方エリアと比べるとまだまだ購入を検討している母数は多いかと思います。 ただ、高くてもドンドン売却できていた1-2年前よりは格段に動きが鈍くなっています。 売れる物件と売れない物件の差（価格・立地・建物の状態による）が顕著に表れているという感じです。
9.任意売却成功に向けた株式会社ファインエステートのサポート内容
株式会社ファインエステート（以下、弊社）では、毎日の生活に不安を感じられている方、住宅ローン等が払えなくなってきてしまっている方に対して、任意売却の支援を行っています。 お客様の問題解決を念頭に任意売却を成功させるために行っていることがあります。
9-1.不動産の高値売却に向けた正確な査定と積極的な売却活動
不動産を高値で売却することは、あなたにとっても、債権者にとっても重要な要素です。 しかし購入者がいるため、高すぎる金額で売れることはありません。 売る側は「高く売りたい」。 買う側は「安く買いたい」と思っています。 しかし、営業を行う私たちは、物件自体を知ってもらうために積極的に広告活動を行い、その一人一人のお客様に合った提案を行います。 それにより、みなさんに良い取引を行うことができます。
9-2.任意売却活動中の生活面をサポート
任意売却活動をしている間、「携帯が止まる」「水道・ガス・電気が止まる」「今日食べるものがない」という相談にも数多く対応してきました。 当然、宅建業法という法律があるため、それに触れないような法律面に配慮した対応をしておりお客様にご迷惑をおかけすることなくサポートができますので、トラブルがありません。
9-3.引越しに関わるサポート
購入者が見つかると、購入者が資金を用意している間（住宅ローンの審査）に物件を引き渡すために引越しをします。 債権者が引越費用等を負担してくれますが、この費用がもらえるのは「引渡・決済時」になります。その為、どうしてもお金がないのに引越をしなくてはならず、この調整が非常に難しいものだったりします。 弊社では、この問題を解決するためのサポート準備ができています。 また、購入者が決済から実際「鍵を渡す」までの期間を用意する交渉を行っており、お客様に引越しについて不安がないように手続きを進めることができます。
9-4.任意売却成功後のサポート
任意売却が終了した後でも、住宅ローンの残債について、その他借入についてサポートをしています。 相談内容に応じて、提携の弁護士・司法書士・税理士のご紹介ができ、一緒に相談にいくことも可能です。 他にも、役所に同行し生活保護の手続きをしたりと、お客様が必要とされることはなんでもお手伝いさせていただいています。
10.任意売却成功のための注意点
任意売却成功のためには、競売落札までという時間の制限や、債権者の同意を得るという話し合い、債権者が納得する購入者を見つけるという作業が必要になります。 これらを全てスピーディーかつ適切に行わなければなりません。
10-1.任意売却の依頼先を間違えてはいけない
任意売却を成功させるためには、お客様の問題を素早く解決していくことが求められます。 任意売却成功のために一つ一つを丁寧かつ、スピーディーに進めることが求められるため、債権者が次に求めることや、お客様が次に何をしたら良いのかの答えをすぐに提供できなければなりません。 その為、任意売却について豊富な経験と知識をもった専門会社・担当者に依頼することが重要です。
10-2.債権者や専門会社の提案を素直に聞くこと
お客様にもご希望がございますので、そのご希望を叶えるために当然動いていきます。 しかし、購入希望者の条件や、債権者の条件も任意売却の終盤には顕著に現れます。 その時には、100％ご希望に沿っていなくても、「競売よりはかなり良い条件」になっていれば受け入れることも大切になります。 ただ闇雲に提案を受け入れることは、依頼先が悪徳業者であった場合は、お客様の不利益になってしまいますので、依頼先の会社や担当者が信用できることが前提です。
10-3.不動産の査定がおかしくないか自分でも考えること
お客様は当然、不動産が高く売れた方が良いですよね。 しかし、昨今の不動産一括査定の仕組みや相見積もりの競争激化に伴い、「当社ならこんなに高く売れます！」といって、「この金額ではいつまでたっても売却ができない」という状況で時間だけが経ってしまい、弊社にご相談いただくケースがあります。 不動産会社も仕事獲得の為、まずは高値査定で依頼を受け、時間をかけて販売価格を下げていく。という手順を取ることが増えてきています。 再三申し上げていますが、任意売却においてはのんびりしている時間はありません。 任意売却を成功させるためには、適切な価格設定が必要です。 また、次になにが起こるかを先回りして解決していく能力が担当者にも必要です。 高値で売却することはとても大事なことです。 なので、一括査定や相見積もりはしても良いと思います。ただ一言、「成約できる価格を査定してください」と付け加えることが、任意売却を成功させる1歩目になると思います。
11.任意売却：横浜での成功事例
成功事例①
もともとマンションを購入する時に車のオートローンが300万円程有り、それをおまとめする形で住宅ローンを借入しマンション購入をされたそうです。 自分の事をプチ贅沢が好きな性格だと仰っており、毎月のお給料で足りなくなってしまうと、すぐにキャッシングをしてしまう癖もあると言っていました。 マンションを買った時も、「車のローンをおまとめできるのなら」という気持ちで購入したこともあり、「なんとかなるのならすぐにでも売りたい」とご相談がありました。 現在から6年前の購入ということもあり、2023年現在ではかなり不動産相場は上がっていますので、査定をしてみると購入時より高い金額での売却の可能性（3480万円）があったため、そのようにお伝えしました。 しかし、本人（ご家族も含めて）、金融機関や管理組合、その他の借入先からも督促が多い状況で疲れてしまっているため、「この辛い状態から解放されるなら多少安くても構わないから、すぐ売却してほしい」と仰られていました。 弊社では、お客様がそう仰られていても、スピードを重視しつつなるべく高値で売却するため、この地域で検討できる約100社の取引先へのオークションをすることにしました。 その結果、1ヵ月以内に無事全てを解決することができました。
担当者から成功したポイントを解説
弊社では、これまでの活動から随時マンションを購入したいという取引先が約100社おります。地域や価格帯、マンション、土地等の制限がなければ約300社ほど取引先があります。 この取引先に、正確な情報を提供することで、競争していただきより早く、より高額な取引をすることができました。 お客様から素直な条件をお伝えいただけたことが、任意売却を成功した最大のポイントだったと思います。
成功事例②
ご相談は、会社の経営が上手くいかなくなってから間もない頃にいただきました。 新型コロナウィルス感染症の影響もあり、今後の見通しが経たず自宅の売却を考えていたそうです。 住宅ローンの残債はさほど問題ではない状況ですが、会社の為に借りたお金が回らなくなってしまい売却資金を充てたいということでした。 債務についてや、今後の経営支援として弊社提携の税理士と相談の上、売却後の形を見据えた売却活動を行うことで、約3か月程で問題を解決することとなりました。
担当者から成功したポイントを解説
ご相談の内容から、今後の経営支援を含めてのご相談へと発展させた上で売却活動に踏み切りました。最低でも必要な資金を割り出し、かつ、返済状況から早期に売却できる価格を査定し、すぐに行動に移せたことが成功のポイントだったと思います。
12.任意売却のQ&A
ご相談を受けている間に、実際お客様から聞かれることをまとめておきます。 こちらも参考にして、ご自身の大切な財産である自宅をどうすれば良いのかを考えてみてください。
Q.任意売却をするにあたって必要なことはなんですか？
A.まずは、任意売却を専門的に行っている不動産会社に相談をすることが必要です。
Q.自宅を売却した時に、全てが完済になると任意売却とは言えないのではないですか？
Q.少しでも高い金額で売却をしたいのですが、債権者の許可がもらえないことがあるのですか？
Q.絶対リースバックにしたいのですができますか？
Q.いままで任意売却が失敗したことはありますか？※この場合の失敗とは、競売の開札日までに売却できなかったことを指します。
13.最後に
今回の任意売却ブログでは、これだけ読めば分かるように「任意売却の流れ」を、任意売却とはなにか、メリット・デメリット、依頼先の選定方法や進め方等を解説してきました。 弊社は、任意売却が成功した場合のみ、債権者から報酬をいただく形なので、お客様に相談・ご依頼・解決までにリスクはありません。 任意売却の失敗というのは、競売までなにも動かなかった方と同じ結果になります。 しかし、競売までの対応や落札後の対応の仕方や、今後についてのアドバイスと準備ができる為、ご相談をしていただいた方が絶対に良いと思っています。 誰にも相談のできない悩みを打ち明けるのには、相当な勇気がいることだと思います。 私たち株式会社ファインエステートがお客様の味方になり、これからの新生活に向けてお力になります。
「相談して良かった」と思っていただけるはずですので、安心してお電話・メール・LINEにてご相談ください。
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