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  • 執筆者の写真伊東 義博

自己競落のレアケース:横浜を中心とした神奈川県の任意売却はファインエステートにお任せください!

自己競落とはなにか

まず、自己競落とはどんなものなのか。 簡単に言うと、自分の不動産が競売にかけられたから、自分で入札して落札をすることです。 ただ注意しなくてはいけないのは、自分の名前での入札はできないので、グループ会社名義や自分の持っている法人、自分の家族等の信用できる人の名義で入札をいれないといけないことです。 自己競落自体珍しいことではありますが、それを生業にしているツワモノもいるのでみないわけではありません。 また、主に地方のマンションの管理会社が、管理費等の滞納を清算して、管理の質を向上させるために行っているのもケースとして見受けられます。 競売になった理由 何度も言いますが、極めて稀なケースなので、狙って参考にできるわけではないことをご承知おきください。 この方の場合は、「わざとお金を支払っていない」ということでした。 住宅ローン等の借入をしているお金ではない債権での競売申立てがあり、この債権について「自分が払うべきお金ではない。」というのが、このお客様の主張になります。 当社では弁護士と提携をしていますので、そもそも「競売にかけられた理由の債権が自分のものではない」という主張を先生と検証してみました。 結果としては、当然ですが裁判所が債権と認め、競売の申立てができているので、このお客様の言っている主張は通らないという結果です。 このお客様の主張で「おかしいわけではない」という部分もあります。 なので、その問題はそのまま主張し続けていくのだろうと思いますが、競売は裁判所の手続きでノンストップで進んでいきます。 お客様の主張があるから競売の手続きが止まるわけではありません。 任意売却を検討 お客様のご相談を何日かに分け、かなりの時間をかけて解決策を探していきました。 お話を聞いて次の問題への対策を練っているうちに、新しい問題や情報がでてくるので、なにをしたら良いのか最善策をすぐ提示することが難しかったです。 お客様の主張はこれからも相手側と戦っていきたいという意思が見えていますので、まずは競売を取下げする方法について検討をしていき、検討した結果、2つの方法を提示させていただきました。 1.債権額が大きくないので、なんとか払えないのか? 2.一度協力してくれる投資家さんに買ってもらい、リースバックしながら戦っていくか なので、任意売却を検討するといっても、任意売却によらず解決する方が良いと判断。 なんとか払えないのか? 債権額は60万円程で、自宅を競売にかけられているとのことだったので、そもそも何とかなりませんか?というものです。 私としては会社に利益が発生しない解決方法ですが、このお客様にとっては一番良いと思い提案させていただきました。 お客様の答えは「NO」です。 「私が払うべきお金ではないので払いたくない」というのが理由でした。 そこでふと思ったのが、このお客様は「もしかしてお金をけっこう持っているのではないか」ということです。 私も「競売開始決定」がきっかけの理由でご相談になっていたので、すっかり「お金がなくて困っているのではないか」という先入観にとらわれていました。 なんと通帳を見せていただくと、そこには○○○○万円以上の記載があったのです。 リースバックしてもらうか? 次に投資家さん、もしくは当社で一度買い受け、リースバックをするかを提案していましたが、ご本人が自己競落できそうな金額を自身で持っているなら話は別です。 今度は、競落できそうな金額を予想ですが割り出します。 その金額に当てはめて、お客様が持っている資金を比較すると、間違いなく落札できますね。 これならリースバックを検討するより、自己競落に協力してくれる身内を探した方が良いという話になりました。 気になる債権者の動き そうなると一つ問題がでてきます。 債権者が自ら入札をいれてくる可能性です。 個人的な感情が強い案件になっていて、かつ60万円程度で競売の申立てをするくらいです。相手側もそれなりの金額を用意してでも退去させたいのではないかという発想です。 ただ、落札した金額の内、債権額以上の部分は、不動産の所有者に配当されますので、相手側からしたら「大きなお金をあげたくない」と思っているでしょう。 多少、問題や不安点はあっても、自己競落ができる金額をフルベッドすれば負けることはないかなという結論に至りました。 競売の結果 結局、弊社の利益になることはありませんでしたが、貴重な体験をさせていただけました。 私も何度か一緒に話に行きましたが、なんとか、入札名義に協力してくれる身内を見つけることに成功! その方の名義で、相場と思われる金額より遥かに高い金額で入札をし、無事に競落することができました。 このお客様は今後も「このお金は私が払うものではない」という主張をしていくそうです。 最後に とても稀なケースで私も15年以上任意売却の相談を受けていますが、初めての経験でした。 競売の結果を見て、「ああ、これは自己競落案件だったのか」「この債権者の案件は自己競落だな」と思うことはあっても、自分のところに自己競落の相談がくると思ってもいませんでした。 最初は任意売却の相談でしたが、お客様の相談内容と状況を見て、自己競落が一番良い解決策になったというところです。 やはり一番多い相談は、「住宅ローンが払えなくなって任意売却の相談」なので、これからも一人ひとりのお客様に合った解決案の提案ができればと思います。 当社は、任意売却が成功した場合のみ、債権者から報酬をいただく形なので、お客様にリスクがほとんどありません。任意売却の失敗は、競売までなにも動かなかった人と同じ結果になるのでやらないよりはやった方が、絶対良いと思っています。 もう一つ失敗しても任意売却を動かれた方が良い理由は、精神的な効果もあると思っています。誰にも相談できない悩みを打ち明けるのには勇気がいることだと思います。しかし、お客様のほとんどの方が、自分がダメな人間だと思っているようです。 でも、そんなことはありません。私たちがお客様の味方になり、これからの新生活スタートにむけて一つ一つ課題をクリアしていくことで、お客様自身が変わっていくきっかけになることが多いからです。 「相談してよかった」と思っていただけるように、これからも頑張りますので、ぜひお電話・お問い合わせフォーム・LINE登録よりお問い合わせをいただけると嬉しいです!

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