今回は、任意売却ができるタイムリミットについてご紹介します。
こんにちは！
株式会社ファインエステートの伊東と申します。
私は神奈川県横浜市で任意売却・相続不動産（空家・税金の特例を利用した売却術）のプロとして、約15年ほど不動産売却のお手伝いをしております。
①任意売却は住宅ローンを滞納してからできるようになる
任意売却はいつから利用することができるのか、いつまでに完了させなければならないかということはあまり知られていないと思います。
まず住宅ローンを滞納してしまっている場合に利用できるようになります。
これは、住宅ローンを滞納したことにより、「期限の利益を喪失」し一括返済を債権者に求められた時期からということになります。
債権者側にも手続きの順番があり、ただ「支払いが厳しいから任意売却をしたい」では債権者側が対応できないからです。
「期限の利益を喪失」してしまったから、一括返済ができない。一括返済ができないから自宅を売却する。自宅を売却しても残債を全て（遅延損害金含む）支払う事ができない。
だから、債権者側と交渉して売却を許可してもらう。
この一連の流れが必要になります。
②任意売却の活動はいつから始めれば良いのか
ご相談自体は、「住宅ローンの支払いが厳しくなってきた頃」にしていただくのがベストです。ただ、まだこの段階でのご相談は少ないのが現状です。
債権者側との交渉や下準備（滞納金額や税金等の差押え金額の確認）がありますので、住宅ローンの滞納が3か月から4か月ほど続いたときに始めるべきかなと思います。
③任意売却のタイムリミットはいつ！？
任意売却のタイムリミットは競売の開札日前日になります。
実際に動き始めると本当にこれまでに終わらせるかどうかにはとても不安だと思います。多くの場合は滞納を始めてから1年くらいで入札期間や開札日が記載された文書が裁判所より届きます。それまでに終わらせておきたいのも山々ですが、実際はこの文書がきてから相談されるお客様もかなり多くいらっしゃいます。
④任意売却の相談から売却までの目安は3-4か月程度
ご相談されるお客様の不動産の状態や、債権者はどこの金融機関なのか、税金等の差押えは入っていないかなど、お客様の事情やご希望の売却条件でケースバイケースではありますが、おおよそ3-4か月で解決することになります。
なので、諸事情から滞納3か月目ですぐに動くことはできなくて、滞納4か月目に入ってから相談をされても、もっと遅くから始める人の方が多いので、十分売却を完了させることができる可能性があります。
⑤任意売却のご相談が早い場合のメリット
ご相談の希望内容と条件を考慮しながら債権者側とも交渉をしていき、売却価格や引越し時期を決めていきます。お客様の意見をできるだけ反映させるようにしますが、債権者側の条件、買主様の購入条件もありますので、ご希望の任意売却が可能な範囲で無理のない設定をさえていただきます。
ご相談が早ければしっかりと相談して決めることも、債権者との交渉に時間を取れることで可能になります。
大体は4か月ほどで購入希望者を見つけられるかなと思います。
無事にタイムリミットである開札日の前日までに任意売却を完了させなければなりませんので、ご相談が早いこと自体が、お客様の希望条件での任意売却を成功させる可能性を引き上げられる点が最大のメリットになります。
⑥任意売却のご相談が遅い場合のデメリット
やはり、もっと遅くから始めていたらタイミングが悪く、購入希望者がなかなか見つからなずに、競売開札日に間に合わなかったりする恐れがあります。
最大のデメリットは、競売で終わってしまうと、無一文で自宅から追い出されることになります。
⑦任意売却のご相談はお早めに
タイムリミットは滞納を初めてから1年以上あると言っても意外と早く過ぎてしまうので、実際に任意売却を行ってみて早く行動しておくに越したことはないはずです。
最後に
当社は、任意売却が成功した場合のみ、債権者から報酬をいただく形なので、お客様にリスクがほとんどありません。任意売却の失敗は、競売までなにも動かなかった人と同じ結果になるのでやらないよりはやった方が、絶対良いと思っています。
もう一つ失敗しても任意売却を動かれた方が良い理由は、精神的な効果もあると思っています。誰にも相談できない悩みを打ち明けるのには勇気がいることだと思います。しかし、お客様のほとんどの方が、自分がダメな人間だと思っていることがあげられます。
私たちがお客様の味方になり、これからの新生活スタートにむけて一つ一つ課題をクリアしていくことで、お客様自身が変わっていくきっかけになることが多いからです。
「相談してよかった」と思っていただけるように、これからも頑張りますので、
ぜひLINE登録よりお問い合わせをいただけると嬉しいです！