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  • 執筆者の写真伊東 義博

親族の協力で自宅を守るための任意売却!横浜市港南区I・M様のケース

今回は、 「住宅ローンが払えない状態になってしまったが、実は身内に協力者がいた」 という現状から任意売却のご依頼をいただき、より良い新生活を迎えられた方の事例を紹介致します。


任意売却で親族間売買した自宅

 

こんにちは! 横浜市中区の不動産会社、株式会社ファインエステートの伊東と申します。


私は、横浜市を中心として主に東京・神奈川県内で任意売却・相続不動産(空家・税金の特例を利用した売却術)を専門として、2007年頃より不動産売却のお手伝いをさせていただいております。 お悩みの不動産が1都3県にあるなら、お客様がどこに住んでいても対応しております。


このブログの内容は、「任意売却で親族間売買を成功させ自宅を守った方の成功事例です」 住宅ローンが払えなくなってきた方の参考になればと思います。


 

任意売却を検討するきっかけ


任意売却を悩む男性

I・M様は住宅ローンが払えなくなりそうな状態から、何度もキャッシングでやりくりをしていて毎日疲れ切ってしまっていた状態。最終的に協力していただいたご兄弟にもかなりの金額を借りていたようです。 ついには住宅ローンが払えなくなり、この状態になるとご兄弟にもお願いするのが心苦しいということで、自宅を売却しようと大手不動産会社様へ売却の依頼をしたそうです。 住宅ローンが払えなくなり1か月、2か月、3か月となっても、全然売れそうな気配がないまま時間が過ぎてしまっていました。 理由は簡単で、大手不動産会社様の売却活動をしている金額が高すぎることが原因でした。

I・M様も金額が高いと思いながらも、「住宅ローンを完済しないと家は売れません」「私たちならこの金額でも売れます」と言われ続けていたようです。 住宅ローンを払えなくなり4か月、5か月と経ってきたころ、ついに競売開始決定の通知が届き、そのことを依頼した担当者に伝えると、「競売になってしまうなら私たちは売却活動をすることができません」と言われてしまったそうです。


そのことがキッカケで「任せていれば大丈夫ではないのか」と思い、調べていたところ「任意売却」というものがあると知ったそうです。


わたしたちに任意売却のご相談をいただいたのは、すでに競売開始決定がでていて1ヵ月ほどしたタイミングでした。

 

一度は売却活動を他社に依頼していたが疑問が生まれた

他社の任意売却に疑問のある男性

私たちの初回相談時に仰っていましたが、I・M様は住宅ローンが払えなくなってから、早い段階で自宅の売却を考え行動していました。ただ、依頼をした不動産会社からは、 「住宅ローンを完済しないと売却できない」 「相場より高いけど、この金額で売るしかない」 「私たち大手でなら売れる」

としきりに言われて信じていましたが、結局、「競売開始決定」の通知がきたことを伝えると、手のひらを返すように 「それでは私たちにお手伝いできることはありません」 と言われ、なんだか騙された気分にすらなったとのことでした。


一番最初に売却査定をした時に、こんなに高く売れるのかと喜んだそうですが、実際売却活動にはいると全然売れずに「こうするしかない」「私たちでないとこんなに高く売れない」と言われ疑問が生まれていたそうです。

ただ、実際売却活動をするのは不動産会社ですから、信じるしかないと思っていたそうです。

 

任意売却は経験豊富でないと失敗する

任意売却の相談をした自宅

初回相談時には競売開始決定がでていた後なので、この時に不動産会社が「こんな対応」をしていればと思うことが多くても、「これから先どうすればI・M様が新生活を上手くスタートできるか」に注力して話をさせていただきました。


最初に依頼を受けていた不動産会社がしなくてはいけなかったことは、 ・売却できる金額を正しく査定して説明すること ・身内に協力をしてくれる人がいないか確認すること ・任意売却期間がもらえるように債権者と話し合い 細かいことは他にもありますが、主にはこの3つです。 もしかしたら、最初の段階で「最終的に協力いただいたご兄弟」に相談していたら、ここまでこなくても解決していたと思います。


いくら大手不動産会社といっても「任意売却の経験がない担当者」「任意売却を知らない担当者」「任意売却経験が浅く解決の提案力が低い担当者」に当たってしまうと、任意売却専門会社ならスムーズに解決できることができなくなってしまいます。 ここに時間がかかってしまうと、私たち任意売却専門会社でも手遅れになってしまいますのでご注意ください。


私たちは、初回相談時には机上査定を済ませているため、面談と同時に現況を確認させていただき、ある程度の範囲ではありますが「売却できるだろう金額」をお伝えしています。 I・M様にも売却できるだろう金額をお伝えさせていただきました。 そして、I・M様の本心を聞かせていただいた上でご兄弟の話がでてきたのです。

 

親族間売買で任意売却が成功!

親族間売買で任意売却が成功した男性

I・M様の本心は、「このまま住んでいたい」「お子さんの学区を変えたくない」「ただこれからの生活が無理なものならないようにしたい」というもので、「家族みんなで再スタートしたい」という気持ちにあふれているものです。 私も、「なにか良い方法がないか」を模索しながら話していましたが、ご兄弟の話が出ていた時に一つ提案をさせていただきました。


「今まで助けていただいていたご兄弟と一緒にここに住むことはできませんか?」


I・M様にとっても、ご兄弟にとっても、本当に様々な状況が合致しないとあり得ない提案だったと思います。 これから一緒に生活をすることや、家の大きさ・間取り、立地、全てが上手くかみ合っていると思い、こんな提案に結び付きました。


既に時間があまりないため、この提案と同時にご兄弟に売却する(いわゆる親族間売買)ことが上手くいかなかったときは、通常の任意売却をしなくてはならず、それはそれで進めいくこともお伝えしました。


私の提案を聞いたI・M様はとてもびっくりしておられましたが、「それができるならお願いしたい」ということで、後日、ご兄弟とお会いさせていただくことになりました。


I・M様がご兄弟に少し話をしていたようで、私がご兄弟とお会いさせていただいたときには「どうすればこの話が上手くいくのか」という話から始まることになります。 昔からすごく仲が良かったようで、「住宅ローンが本当に払えなくなっていたなら、もっと相談してほしかった」としきり仰っていたのが印象的でした。 I・M様は「頼りすぎてはいけない」と思われてたのだと思います。


しかしながら、この親族間売買が成功する可能性はそこまで高くないと説明をした上で、「やれることは全部やっていただこう」と今後について話をしていきました。


資料関係をそろえるのに1週間程、同時に、こちらも債権者との話し合いをしていきます。

親族間売買についての住宅ローン審査等に1週間程かかり、無事に審査は承認となりました。 審査が承認となっても、引渡までに「なにが起こるか分からないのが任意売却」です。

少し安心しながらも、ご兄弟がダメになってしまうことも想定しながら、通常の売却活動に関わる「内見」等には対応をしていただきました。


そして、わたしたちは債権者と話し合いをさせていただき、任意売却をすること、売却価格の決定、親族間売買、全てに折り合いをつかせることに成功しました。


-ご注意- 親族間売買は、購入する親族が住宅ローンを利用する場合、通常の銀行では難しいことが多く出てきます。しっかりと申告した上で、住宅ローンを利用しなければ、何年か後に、ご兄弟も「住宅ローンの不正利用」として一括返済を求められる可能性もあります。また、税務署からは「贈与」とみなされてしまう可能性がある「かなりデリケートな案件」なので必ず専門会社に相談をしてください。

 

まとめ


今回のI・M様のケースは、 残債 4,000万円 売却価格 2,500万円 (相場がこのくらいなので、大手不動産会社の活動で売却できないのは当たり前です) 今後のお支払い 毎月30,000円 「今までの生活にご兄弟が1人増える」ということで任意売却が成功したケースです。 もちろん、2,500万円程の物件でも、4,000万円で売却できればI・M様が引越しをすることになっても、とても良い結果だとは思いますが、「売却する人は高く売りたい」「購入する人は安く買いたい」のが一般的で、この高いと安いがぶつかって取引される金額が「相場」です。 相場を逸脱した金額では、なかなか成約できないのが現実です。


このブログを読んでいただけた方は、ぜひ任意売却は専門会社に相談してから依頼をしてください。


さいごに

弊社は、任意売却が成功した場合のみ、債権者から報酬をいただく形なので、お客様に相談・ご依頼・解決までにリスクはありません。

任意売却の失敗というのは、競売までなにも動かなかった方と同じ結果になります。しかし、競売までの対応や落札後の対応の仕方や、今後についてのアドバイスと準備ができる為、ご相談をしていただいた方が絶対に良いと思っています。


誰にも相談のできない悩みを打ち明けるのには、相当な勇気がいることだと思います。

しかし、私たちが株式会社ファインエステートがお客様の味方になり、これからの新生活に向けてお力になります。

「相談して良かった」と思っていただけるはずですので、安心してお電話・メール・LINEにてご相談ください。

任意売却相談員の伊東

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