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  • 執筆者の写真伊東 義博

【住宅ローンが払えず5ヵ月経過】川崎市幸区 N・K様の任意売却成功ケース

「住宅ローンが払えず5ヵ月経過、税金滞納により不動産を差押え」

の現状から任意売却のご依頼をいただき、より良い新生活を迎えられた方 の事例を紹介致します。


こんにちは! 横浜市中区の不動産会社、株式会社ファインエステートの伊東と申します。


私は、横浜市を中心として主に東京・神奈川県内で任意売却・相続不動産(空家・税金の特例を利用した売却術)を専門として、2007年頃より不動産売却のお手伝いをさせていただいております。 お悩みの不動産が1都3県にあるなら、お客様がどこに住んでいても対応しております。


N・K様は、「住宅ローンが払えず5ヵ月が経ち」「税金を払うことができなかった為、不動産を差押え」された時に、前々から弊社のホームページを見ていてくれたことからお問い合わせをいただきました。(差押え解除のファインエステート)


結果:任意売却は無事成功!税金の差押もまとめて解除!

任意売却をしたことで、N・K様は ①滞納・差押の税金支払いができた ②引越費用の心配がなかった ③今後の生活は無理のない範囲でスタートできた というケースとなりました。


今回のケースは税金の差押金額が約350万円を超えるものとなっており、住宅ローンの残債が約3,000万円超。売却金額は約2,500万円です。 平成7年ごろから段々と滞納するようになり、延滞税もかなりの金額になっています。


コロナの影響もあり、ここにきて事業の踏ん張りがきかなくなってしまったそうです。 ご家族と20年以上過ごされたご自宅ですが、これからも一緒に頑張っていきたいとのことから、良いスタートをするため相談していただきました。 相談当初は「リースバック」でこのまま住み続けることをご希望でしたが、まずリースバックで売却できる現実的な金額と、今後の家賃について、債権者様の許可が出るだろう予測範囲をご説明をさせていただきました。

そして、私の個人的な考えですが、N・K様のケースにおいては、 「リースバックで無理をした計画で今後を過ごすことよりも、普通の生活を送るスタートを切る為の任意売却をさせていただきたい」 と提案しました。


N・K様の場合、リースバックに焦点を当てた任意売却活動をすることは可能ですが、成功の可能性は低く、成功した場合でも、今後の生活に不安が残ることになってしまう。 成功しなかった場合、競売となってしまう。 私の中でも、お客様のご希望は本当に大切でなんとかしたいのですが、現実的に「お客様の今後の生活をサポートできる任意売却を行う」には、 ①税金滞納の差押を解除する(全額払う) ②引越費用を確保する ③管理費・修繕積立金の滞納をなんとかする ことを優先したいとお伝えさせていただきました。


①任意売却の依頼をいただく


任意売却の無料相談では、N・K様が希望するリースバックについて、「弊社では成功の可能性が低く、新生活に向けての任意売却をしたい」と、かなり個人的な考えをお伝えしてしまったため、弊社に依頼されることはないかなと考えていたのですが、無料相談から1ヵ月が経った頃に「伊東さんにお任せしたい」とお電話をいただきました。


②債権者との交渉(任意売却期間をいただくため)


最初のご相談から1ヵ月が経っていたため、住宅ローンの滞納期間も1ヵ月伸びて5ヵ月滞納となってしまっていました。 しかし、債権者の手続き(競売の申立て)もギリギリのところですべりこむことができ、任意売却期間をいただけることとなりました。 任意売却期間をいただけたことで、私も競売の最終日までは3ヵ月以上猶予ができたと少し安心していました。


③販売活動


債権者との交渉と同時に、詳しい物件の調査・査定を済ませ報告を繰り返し、販売活動の段階に入りました。 販売活動を始めて1ヵ月も経たないうちに購入希望者様を見つけることができました。かなりスムーズに進んでいます。 ④債権者との交渉(任意売却への同意をいただくため)


購入希望者様が提示している条件と、N・K様のご希望条件・引越のタイミング等を考え、債権者様と話し合いをしていきます。 今回のケースでは、 売却価格 約2,500万 住宅ローン残債 約3,000万 税金差押解除費用 約350万 引越費用 約20万 管理費・修繕積立金等 約60万 上記の内容で、任意売却に許可をいただきたいための話し合いでした。 債権者様にはかなり無理なお願いとなりましたが、同意いただき感謝しております。 N・K様も本当に喜ばれておりました。


⑤売買契約


話し合いを重ねることになりましたが、無事に許可をいただけたので、購入希望者様と売買契約を結び、お引渡しの準備をしながら、購入希望者様の住宅ローンの本審査を待つことに。 こちらも無事に進みましたので、準備していた引越先に、荷物を運ぶ等もお手伝いさせていただきました。


⑥お引渡し


売買契約から約1ヵ月後に、引越しを済ませ、買主様へ鍵等をお渡しし、無事に物件の引き渡しを終わらせることができました。 これで任意売却は無事成功することとなりました。 成功するのが、ご依頼を受けてから約2か月半程でしたので、早期に解決できた事例です。


お伝えしたいこと


N・K様がリースバックでの解決をずっと考えられていたら、より良い新生活を迎える結果にはならなかったと思います。他社様は「リースバックで絶対に解決できる」と提案をしていたようでしたので、そこに依頼をしていたらリースバックで成功していたのかは私には分かりません。 でも、N・K様がリースバックを無事できたとしても、喜んでいただける結果にはならなかったと思います。 このブログをお読みいただけた方は、いろいろな情報や提案について考える機会にしていただければと思います。


最後に

弊社は、任意売却が成功した場合のみ、債権者から報酬をいただく形なので、お客様に相談・ご依頼・解決までにリスクはありません。

任意売却の失敗というのは、競売までなにも動かなかった方と同じ結果になります。しかし、競売までの対応や落札後の対応の仕方や、今後についてのアドバイスと準備ができる為、ご相談をしていただいた方が絶対に良いと思っています。


誰にも相談のできない悩みを打ち明けるのには、相当な勇気がいることだと思います。

しかし、私がお客様の味方になり、これからの新生活に向けてお力になります。

「相談して良かった」と思っていただけるはずですので、安心してお電話・メール・LINEにてご相談ください。


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