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  • 執筆者の写真伊東 義博

任意売却で競売を取下げ!専門会社に依頼してより豊かな新生活を実現!

更新日:2023年3月25日

「任意売却をすることで競売を取下げ」することができます。 今回は、任意売却を検討されている方へ「専門会社に依頼することでより豊かな新生活を実現」できるということ、任意売却の重要性・価値・具体的な依頼先の探し方をお伝えできればと思います。


任意売却で競売を取下げ

こんにちは! 横浜市中区の不動産会社、株式会社ファインエステートの伊東と申します。 私は、横浜市を中心として主に東京・神奈川県内で任意売却・相続不動産(空家・税金の特例を利用した売却術)を専門として、2007年頃より不動産売却のお手伝いをさせていただいております。 お悩みの不動産が1都3県にあるなら、お客様がどこに住んでいても対応しております。 このブログを読んでいただけた方は、任意売却は専門会社に相談してから依頼をしてください。


 

1.任意売却について知ろう!任意売却で競売を取下げができます


1.任意売却について知ろう!任意売却で競売を取下げができます

任意売却とは、住宅ローン等が払えないということが起きたときに、債権者(金融機関)の許可・同意を得て行う不動産売買の方法です。 不動産売買の基本取引は、「購入した方へ完全な所有権の状態で引渡しする」ことです。 抵当権がついた不動産を売買しても、借入(抵当権の残債金額)を完済することができない場合、完全な所有権の引渡しを行う為、「完済ができなくても抵当権を解除してもらう」不動産売買の形態を任意売却といいます。


例)簡単にいうと、下記のような取引を「任意売却」といいます。 住宅ローン残債:3,000万円 売買金額:2,500万円 不足分:500万円を、今後月々2万円ずつ支払っていく 債権者の許可を得られれば住宅ローンの返済中であったり、完済出来ずに手放さなければいけない時などでも、所有物件を売却することが出来ます。


任意売却の反対側にある取引方法を「競売」といいます。 強制的に物件を売却されてしまうことになります。 競売の制度に比べれば、売主の意向を反映できる余地が残っているので、売却価格では、残債を完済し売却する為の諸費用の支払が難しい場合、「任意売却」を選択肢に加えておいたほうが良いと思います。


例)任意売却を検討したほうが良い方 残債:3,000万円 売買金額予想:3,000万円 売却諸費用:約100万 現在毎月の支払が厳しく、このケースになりそうだという方も、「任意売却」を検討するべきでしょう。 実際に成約する金額が「残債+売却諸費用=成約金額」になるかどうかは、販売活動前にはなかなか分からない為、任意売却の専門会社へ依頼したほうが良いでしょう。


競売になると、

​売買時期は裁判所が決めている

入札期間、落札日が決められています

いくらで落札されるか分からない

「最低落札価格」は設定されています

どんな人、会社が落札するか分からない

入札するにあたり保証金を納めれば誰でも入札できます

その為、競売での売却となると「話を聞いてくれる落札者」かもしれないし、「淡々と強制執行をする落札者」かもしれません。 任意売却であれば、買主様の都合もありますが、ある程度、自分たちのスケジュールで引越しをすることができます。 リースバックで購入しても良い方が購入者なら、そのまま住み続けることもできます。

任意売却と競売を費用面で比べると、

任意売却

売却にかかる諸費用や引越費用などは「売却代金から債権者が負担」をしてくれます。

競売

債権者が行った「競売の申立費用」や、落札者が処分した「家に残した残置物」の撤去費用も後々請求されることになります。

任意売却の例)対象物件の相場が2,500万円の場合

住宅ローン残債:3,000万円

売買金額:2,500万円

売却諸経費+引越費用等:200万円

債権者への返済金額:2,300万円

任意売却後の残債:700万円


競売の例)対象物件の相場が2,500万円の場合

住宅ローン残債:3,000万円

落札金額:1,750万円~2,000万円(相場の70-80%程度)

債権者への返済金額:1,750万円~2,000万円

競売後の残債:1,000万円~1,250万円


つまり競売とは、債権者がお金を回収するための最終手段であり、「債権者と落札者の為の売買方法」です。 任意売却はあなたにも、債権者にもメリットがあるので成立する取引ということです。


担保不動産を何らかの事情で手放さなくてはならない時には、競売という手法が良く使われます。

所有者が任意売却をしたいと依頼してくれなければ、当然、任意売却はできません。競売となります。

競売は所有者の同意がなくても裁判所が認めれば、オークション形式で家を売買できる方法です。

自分が思っているような金額で売れなかったり、昔は競売を専門に扱う悪質な業者が占有屋を使い占有などをするなどグレーなことも行われてきました。最近の2023年現在では、「競売=悪質不動産業者」というケースはほとんど見られなくなりました。

競売で自宅の購入を考えてる個人のお客様も増えてきました。

競売で不動産の仕入れをして、リフォーム等の加工して売却するという大手不動産会社も増えてきましたので、「昔からの競売のイメージ」というのは起こりにくくなってきていると思います。

ただ、「何が起きても」法律に基づいている限り、どうすることも出来ません。

落札価格が余りに低くても最低落札価格以上であれば落札できます。確率が低くても、グレーな悪徳業者さんはいますし、その業者が競売で落札する可能性はあるのです。 任意売却なら購入する方のことも分かった上で「取引」をすることができます。

これだけ考えてみても、競売より任意売却の方がメリットはあるかと思います。

 

2.任意売却はあなたと債権者、お互いにとって良い取引になる

任意売却はお互いにとって良い取引です

任意売却の流れとして不動産を売却する際に、抵当権が設定されているケースも多く、抵当権を解除してもらう必要があります。売却代金で全額返済が出来ないことや、不足分を自身で賄おうとしても無理な状態が任意売却であり、たとえ不動産を手放しても借入金は全額返済=完済にはなりません。 そして任意売却は所有者だけではなく債権者の意向を統一させる必要があります。 お金を融資してくれた銀行や、協力をお願いする不動産会社の認識と経験がなければ成立しない売却方法です。 銀行が任意売却を認めてくれない場合は競売になってしまい、先ほどの例のように、数百万円分の損が発生することもあります。 返済計画を提示して相手に対しても、お互い損がないような取引を行わなければなりません。 これからの暮らしや人生設計などの生活もありますので、不動産を手放す代わりに借金はなるべく減らした方が、当然無理がなくなりますね。 任意売却について債権者が応じてくれない場合、銀行に借金の一部を返して新しいローンに組み替えてもらう方法もあります。こういう方法は経験がないとできる・できないの判断がつきません。 金利が安くなればそれだけ返済の総額が減ります。 競売を待たずに、任意売却をすることで「不明確なものを、安心できる取引」に変わります。 任意売却は、そういうものだと知っていただければと思います。

住宅金融支援機構も任意売却を勧めています。

 

3.任意売却の重要性と、「あなた」にとっての価値

任意売却の重要性とあなたにとっての価値

任意売却を検討される方は、当たり前ですが、みなさんお金に困っています。 そしてみなさん、「いくらを、いつまでに返さないといけないのか」が具体的に見えてこないため困っています。 一度は、返せなかった住宅ローン等の借入は、「ケガや病気」「リストラ」「投資詐欺」等の理由による、一時的にお金に困っている状態で、任意売却を検討される方が多いです


「借りたものは返したいけど、今は難しい」

その状態が続いてしまった為に、競売となってしまいます。


お金がない時なのに、 ・毎日生活しないといけない ・引越費用を貯めないといけない ・不動産を売却しないといけない ・弁護士に依頼したい ・税金滞納で給料が4割も差押えられた という状況で、もうどうして良いか分からないかもしれません。


この状況をほとんど解決できるから「任意売却」は重要なのだと思います。


1.毎日生活をしないといけない

毎月の返済はもうできないので「任意売却」したい。これで金融機関も「任意売却」にむけて前向きに考えてくれます。

2.引越費用を貯めないといけない

3.不動産を売却しないといけない

4.税金滞納で給料が差押され、不動産も差押えられた

5.弁護士に依頼をしたい

この中に、あなたに必要で、「あったら良いと思う費用」はありましたか? どれか一つでも、債権者が費用を捻出してくれると嬉しいものがあれば、ぜひ任意売却を検討してください。 あなたにとって、任意売却はきっと価値のあるものだと思います。 弊社への無料相談は、お電話、メール、LINEでも、お問い合わせを受付しています。


-ご注意-

これらは、任意売却をすれば必ず費用がでると確約できるものではありません。あくまで不動産の売却金額を鑑みて、「債権者が費用捻出に同意」してくれた時になります。なので、債権者と交渉のできる不動産会社が大事なのです。任意売却を勧める不動産会社の中には飛込みでインターフォンを押してきて、いきなり「ここを任意売却したら必ず○○万円現金を上げます」という勧誘をする人もいます。飛込みにくる全ての業者が悪徳とは言いませんが、さすがに初めて見る不動産で、初めて会ったあなたに約束をするのは無理があるかなと思います。

 

4.任意売却の依頼先

任意売却の依頼先

任意売却の重要性が分かったら、次は任意売却を依頼する会社を探さないといけません。 任意売却を専門としている会社を探す上でのポイントとして挙げられるのが、実績と担当者の人柄です。 不動産売買の手続きこそ普通の売却ではあるものの、債権者および共有者や連帯保証人との合意を得ながら進めていく必要があり、専門性やコミュニティ能力が問われます。 また、あなたの為に頑張る担当者は、あなたの今後の新生活にすごく重要になります。


例えば、せっかく任意売却で契約が決まったのに、引越日の前日に「まだ引越作業が終わりません」という電話がたまにありますが、この時、あなたの担当者は一緒に手伝ってくれる人でしょうか? 私は決済前日、もはや当日の朝方まで一緒に引越作業をしたことが何回もあります。


例えではありますが、この人に依頼をしたら手伝ってくれるだろうなという人を探してください。 引越会社の段取りまでしても、段ボールに梱包ができていないと引越会社は、荷物を持って行ってくれません。実際に梱包を手伝ってくれたり、運んでくれる担当者だと思いますか? 決済日に鍵を引き渡しできなければ、売買契約違反になってしまいます。 あなたの実際の生活の事や今後の事を考えてくれる担当者でなければ、任意売却自体も良い取引にならないと思います。


他にも、通常の不動産会社は宅地建物取引業法や都市計画法に明るいですが、任意売却を専門に取り扱う場合は民法の知識が必須です。 民法に関する知識はもちろん、それにまつわる実務的な知識および経験がなければ難しいでしょう。任意売却の経験がない担当者が行うと、債権者が本当は認めてくれる費用を請求していなかったりすることで、しわ寄せがあなたにくるケースがあります。また、任意売却が失敗した時、何故かあなたが協力してくれないからと言い訳をされてしまいます。 関係者の合意を得て進める能力も必要であり、難しい事案も散見されるため、任意売却ができる不動産会社は、結果的に優秀な不動産会社のみが手掛けることとなります。つまり多くの実績を開示している「会社」であれば、有能であり期待できると言えるでしょう。 ただし、大手の不動産会社では、お客様の必要なタイミングで出せる資金面での融通が利かない為、「任意売却」には不向きかと思います。任意売却の「客付け」には、大手不動産会社の力は当然必要です。 また、法律の専門家との連携の有無も、任意売却の専門業者選びの大事な観点となります。任意売却後に、「債務整理」や「自己破産」をしたいという方も多くいます。 破産を含む法的な手続きになると、不動産会社のみの分野で解決できるものではありません。 不動産会社は買い手と売り手を繋ぐのが本業であり、法的な手続きは専門家に任せる必要があります。そのため任意売却の専門会社では、弁護士・司法書士といった法の専門家と連携していることが大半です。 提携先や所属スタッフに法律の専門家がいない場合、相談の幅が狭くなります。 反対に提携している弁護士・司法書士がいる場合は、様々なことを順序だてて、まとめて解決することができます。


次に意外と思うかもしれませんが、電話相談を実施していて、フリーダイヤルである企業を探すことも大事です。 任意売却となるケースでは、住宅ローンを支払えなくなっている状態であることが多いです。法律が絡むことであるため、周囲に相談することが難しく、こういった専門業者に頼れるのであれば嬉しいことでしょう。 他の人に話せない分、また専門的な話になる分、電話の時間は長くなりがちです。 フリーダイヤルである企業を探すのはこの観点であり、長電話の際にかかる料金が厳しい場合も多いからです。 任意売却の依頼先として専門会社を探すには、実績と法の専門家との繋がり、そしてフリーダイヤルでの電話相談に対応している企業を探すことをおすすめします。(弁護士ではないので、任意売却の無料相談は当たり前です)

 

5.最後に


住宅ローンを払えなくなってきた時、あなたの最後の砦が「任意売却」です。 競売を待つより、引越費用等の資金面も当然ですが、引越までのスケジュール感や、落札者がどんな方なのかという精神的な不安が解決できるものになります。 その任意売却を成功させるためには、経験の有無、法の専門家(士業)との連携、フリーダイヤルを持つ会社を探してください。 そして、あなたが困った時に助けに来てくれそうな担当者に依頼をしてください。 それができれば、あなたは任意売却で少しでも豊かに新生活を迎えることができます。


弊社は、任意売却が成功した場合のみ、債権者から報酬をいただく形なので、お客様に相談・ご依頼・解決までにリスクはありません。 任意売却の失敗というのは、競売までなにも動かなかった方と同じ結果になります。しかし、競売までの対応や落札後の対応の仕方や、今後についてのアドバイスと準備ができる為、ご相談をしていただいた方が絶対に良いと思っています。


誰にも相談のできない悩みを打ち明けるのには、相当な勇気がいることだと思います。 しかし、私たち株式会社ファインエステートがお客様の味方になり、これからの新生活に向けてお力になります。 「相談して良かった」と思っていただけるはずですので、安心してお電話・メール・LINEにてご相談ください。


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